Location meublée professionnelle (LMP)

Les bailleurs d'appartement meublé interviennent généralement sous deux statuts distincts. Certains propriétaires choisissent de déclarer la location meublée comme une activité secondaire. Par contre, les professionnels s'enregistrent officiellement pour disposer d'une existence légale. Découvrez les critères pour profiter du statut LMP et les principaux régimes juridiques applicables.

Les conditions pour devenir loueur meublé professionnel

Par ailleurs, l'administration fiscale estime que tout loueur meublé non professionnel dont les revenus locatifs dépassent 70 000 € sera considéré comme un professionnel. Ce dernier devrait prendre les dispositions pour s'enregistrer au registre de commerce des sociétés pour changer de statut.            
                                           
                                          

La fiscalité de la location meublée professionnelle (LMP)             

Un loueur meublé professionnel bénéficie d'un régime spécifique qui autorise une déduction fiscale intégrale des charges supportées. Le prélèvement porte sur les montants réels. Le bailleur peut récupérer les amortissements, les TVA acquittées lors des achats et les autres dépenses comptabilisées. Le report des amortissements intervient sans limitation de durée. Avec ce régime, la retenue du déficit s'effectue directement sur les revenus locatifs. De plus, le propriétaire meublé peut bénéficier d'une exonération de taxation sur les plus-values après une période de 5 ans d'activité lorsque ses recettes n'atteignent pas 90 000 €. Il profite aussi d'une exemption de l'ISF sur le patrimoine affecté à son activité locative. Le résultat définitif s'ajoute aux autres ressources imposables du propriétaire professionnel. Les services habilités y appliquent le barème prévu pour calculer votre charge fiscale. Des prélèvements sociaux de 17, 2 % viennent en déduction des revenus locatifs. Le régime LMP s'impose lorsque le bailleur enregistre des recettes locatives annuelles supérieures à 70 000 euros.

Les régimes alternatifs

Parfois, les loyers annuels d'un loueur meublé professionnel n'atteignent pas 70 000 euros. Dans ce cas, il peut choisir de déclarer ses revenus selon les régimes propres aux bailleurs meublés non professionnels. Le régime micro BIC autorise un abattement automatique de 50 % sur les recettes. Le propriétaire opte pour cette fiscalité lorsqu'il supporte peu de charges dans le cadre de ses activités. Cette astuce se traduit par des économies sur l'impôt à payer. Le bailleur peut aussi décider de déclarer ses recettes locatives selon le régime réel simplifié. Ce choix lui permet de bénéficier de réduction d'impôt dans le cadre de ses activités. Le bailleur doit notifier au service compétent tout changement de régime avant le 1er février de l'année fiscale à venir. S'il ne souhaite pas saisir les opportunités énumérées ci-dessus, il peut déclarer ses revenus locatifs selon le régime LMP. Il prend sa décision en toute liberté en fonction des réalités de son business.

Les pièges à éviter par un loueur meublé professionnel

Ce statut juridique confère d'importants avantages fiscaux. Mais, le bailleur doit systématiquement éviter d'en abuser. Certains propriétaires prennent plaisir à surévaluer l'amortissement lors de la déclaration des impôts. D'autres sujets augmentent la valeur comptable des terrains ou entretiennent une opacité au niveau de leur comptabilité. Ces comportements répréhensibles vous exposent à un contrôle fiscal avec des risques d'amendes élevées.

Par ailleurs, un loueur meublé professionnel doit demeurer attentif à l'attractivité des biens immobiliers acquis. Investissez dans des appartements bien situés avec une forte demande. Cela vous garantit leur location aisée et rapide. Si vous misez sur des biens peu onéreux et installés dans des zones peu fréquentées, vous aurez véritablement du mal à trouver des preneurs à des prix intéressants. Pensez également à diversifier vos offres. Ne vous limitez pas à une seule localité au risque de sombrer à la première crise. Multipliez les bonnes acquisitions dans le cadre d'une politique de développement soutenue et rentable.